政策解读《上高工业园区标准厂房暂行管理办法》

问：为什么要出台《上高工业园区标准厂房暂行管理办法》？它出台的背景是什么？

为进一步规范和加强标准厂房的管理，提高土地集约利用水平，加快中小型项目和产业转移项目的有序集聚，发挥标准厂房孵化器作用，有效缩短项目建设周期，实现工业园区标准厂房经济效益和社会效益最大化，现结合我县实际，草拟了《上高工业园区标准厂房暂行管理办法》（以下简称《办法》）。经多轮修稿，于2019年月日经县政府第58次常务会研究同意，并报县委第62次常委会同意，形成此办法。

问：该《办法》的起草依据是什么？

参照周边地区标准厂房管理办法，园区草拟了《办法（讨论稿）》，多次召集工业园区、工信、发改、商务、自然资源、生态环境、镜山集团等部门对管理办法进行集中讨论，并到南昌经开区、宜春、宜丰等地学习，园区在结合相关部门意见的基础上进行修改完善。

问：该《办法》主要内容有哪些？

本管理办法共有7章节内容，主要包括总则、入驻条件和审批程序、租赁及出售、优惠政策、物业管理、其他规定、附则。

问：该《办法》对项目入驻条件是如何规定的？

1、符合国家法律法规、产业政策和工业园区产业发展导向的生产经营性项目及未列入《上高县产业结构调整负面清单（2019年第一版）》的项目。

2、依法办理备案、环保、安全、消防等审批手续。

3、依法在上高县办理登记注册、税务登记，具有独立法人、自主经营、自负盈亏。

4、与工业园区管委会签订投资协议，与置业公司签订厂房租赁协议。

5、投资强度原则不低于0.5万元/㎡，且正式投产后二年内年纳税不低于300元/㎡、年主营业务收入不低于1万元/㎡。

6、依法纳税，遵守园区及标准厂房的各项相关管理制度、按时上报各类统计报表、承担公司（厂）的建设、生产、环保、安全等责任。

问：该《办法》对项目入驻审批流程是如何规定的？

1、提出申请：拟入驻企业向工业园提交入园初审表，并按要求提供相关材料，由工业园区进行受理和初审。

2、项目评审：初审通过后，报县开工委对入驻项目进行评审。评审通过后，由县开工委出具审批意见，凭审批意见办理入驻手续。

3、签订协议：审批通过后，入驻企业与工业园区管理委员会签订《投资合同》，凭《投资合同》与置业公司签订《上高工业园区标准厂房租赁合同》。

4、办理相关手续：入驻标准厂房的企业由工业园区协助办理物业管理交接手续，并进行备案登记。

问：该《办法》对入驻项目租赁及标准厂房出售是如何规定的？

1、租赁费标准：标准厂房及办公楼按11元/㎡·月计收；员工宿舍按8元/㎡·月计收（均为建筑面积含税价）。

2、租赁期限：租赁期一般不少于五年，期满后如需继续承租的，应于租赁期满前三个月向置业公司提出书面申请，经置业公司同意后重新签订租赁合同。

3、租赁厂房原则上以整栋承租。

4、租金支付办法：按照《上高县工业园区标准厂房租赁合同》约定第一次从租赁合同签订之日始十天之内缴清一年度的租赁费，以后支付按合同约定时间每半年支付一次。

5、缴交租赁保证金：入驻企业租赁合同签订后，按20元／㎡缴交厂房租赁保证金。租赁期满后，经置业公司核定租赁物无损坏，保证金无息如数退还给租赁企业，否则，扣除维修费后余额予以退还。

6、标准厂房购买：入驻企业正式投产后,五年内任意年度可购买厂房，购买方式可以为一次性付款或银行按揭，以整栋为单位购买。具体购买价格（包括土地价款）为：第一年回购价格按1300元/㎡，第二年回购价格按1400元/㎡，第三年回购价格按1500元/㎡，第四年回购价格按1600元/㎡，第五年及以后回购价格按1700元/㎡，回购价格按付款结清日期为准。该资产转让所涉及付款方式、验收标准、土地和厂房资产过户等各项事宜，另行签订“资产转让合同”确定。

7、由园区根据企业要求量身代建的厂房，入驻企业正式投产后,五年内任意年度可购买厂房，购买方式可以为一次性付款或银行按揭，价格按审计部门“当年建设投入成本”的造价结算审计金额购买；土地价格按当年的挂牌价执行。该资产转让所涉及付款方式、验收标准、土地和厂房资产过户等各项事宜，另行签订“资产转让合同”。

问：该《办法》对入驻项目享受优惠政策是如何规定的？

1、入驻企业可享受上府发〔2017〕22号招商引资相关优惠政策。

2、入驻企业竣工投产后，五年内纳税达到下列要求的给予奖励：

①年纳税达每平方米300元-400元（含400元），租赁费按月租费的60%给予奖励三年，后二年按30%奖励；

②年纳税达每平方米400元（不含400元）-500元（含500元），租赁费按月租费的80%给予奖励三年，后二年按40%奖励；

③年纳税达每平方米500元以上的，租赁费全额奖励三年，后二年按50%奖励。

前五年内当年度租赁费用先缴交后奖励，从第六年开始按照园区标准厂房租赁价格执行。

3、租赁期间，在同等条件下，入驻企业如需购买厂房，享有优先购买权，工业园区管委会协助其办理厂房土地不动产权证。

4、入驻企业回购厂房土地所涉及相关办证税收须按时缴清，工业园区管委会按相关税收的地方留成部分全额扶持给入驻企业。

问：该《办法》对入驻项目进行管理是如何规定的？

1、物业管理费收费标准为1元/㎡·月，由入驻企业按照《上高县工业园区标准厂房租赁合同》约定时间每半年支付一次。

2、入驻企业装修改造标准厂房前，需将方案报工业园区管委会和置业管理公司，工业园区管委会组织相关单位审核同意后方可实施。

3、标准厂房及配套设施的维修维护

①标准厂房租赁过程中出现结构性故障需修复的，入驻企业应及时通知置业管理公司维修，未及时通知造成财产损失或人身伤害的，由入驻企业承担赔偿责任;其他原因造成厂房和室内设施损坏的，由入驻企业负责。

②入驻企业的供水、供电、供气、通信等事宜由置业管理公司负责协调解决。

③标准厂房内部设施(含水、电、通讯、消防设施、卫生间、排污排水管道等)的安装、保洁、养护和维修，由入驻企业负责。

④标准厂房区域内公共基础配套设施(含管网、道路、绿化、公告栏等)的安装、保洁、养护和维修，由置业管理公司负责。

⑤入驻企业用水、用电、用气、通信、排污等费用由入驻企业自行承担，区域内公共部分的水、电等费用由入驻企业共同承担。两个或两个以上入驻企业合用供水、供电的，须签订各方使用协议，并将所造成的水、电损耗等费用进行分摊。

⑥进入标准厂房管理区域的车辆，除执行任务的治安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆外，应当遵守有关物业管理制度，并按物业提供的指定区域有序停放。

⑦利用区域内的物业设置广告，从事其他经营活动的，需经置业公司的书面同意后，方可向有关部门办理报批手续。

⑧租赁合同终止后，标准厂房内企业出资增添的设施、装饰如需拆除，须与置业管理公司协商，拆除后企业须将厂房恢复原状。

⑨入驻企业应遵从物业管理规定，禁止下列行为：

(一)不得私自转让，转租、分割出租或改变生产经营内容。

(二)不得擅自改变房屋结构、房屋外立面以及使用用途。

(三)不得擅自占用园区公用道路、绿地，不得搭建违章建筑。

(四)不得自行设置生活区和食堂等。

(五)企业和个人不得在园区内饲养禽畜。

(六)企业不得擅自张贴、悬挂标语和标牌。

(七)法律、法规、合同约定的其他禁止行为。

问：该《办法》对入驻项目的其他要求

1、入驻企业因其他原因影响，确需转让、转租、分割出租或改变生产经营内容的，需经工业园区管委会审核同意后方可办理相关手续。否则，置业公司有权终止租赁合同，无条件收回厂房，已回购厂房的，置业公司终止提供配套设施服务，由此造成的损失由承租方或回购方自行承担。

2、入驻企业租赁期间因生产工艺需要自费对厂房进行装修，租赁期满后或因入驻企业的原因而造成租赁合同终止，厂房的装修费一律不予补偿，由入驻企业自行承担。

3、入驻企业投产后二年之内达不到投资强度，主营业务收入、年纳税要求的，经工业园区管委会审核确定后，置业公司重新签订租赁合同，减少租赁面积或者收回租赁厂房。

4、企业有下列行为之一的，置业公司有权单方面解除租赁合同，收回出租的厂房及附属设施，一切损失由企业承担。

①签约后超过3个月不进行设备安装或超过约定投产时间3个月不投产的。

②投产6个月后未申报纳税的。

③停产、停业超过6个月的。

④拖欠租金和其他费用超过3个月的。

⑤未经批准擅自改变标准厂房用途、结构或将标准厂房转租、分租、转借、与他人调剂使用的。

⑥利用标准厂房从事违法活动的。

相关文件：​上高工业园区标准厂房暂行管理办法